La normativa autonómica valenciana (LOTUP) ya dejaba claro desde hace tiempo la posibilidad de obtener la autorización municipal para la primera y segunda ocupación de viviendas mediante la presentación de una declaración responsable ante el ayuntamiento, pero no detallaba los requisitos, documentos y formalidades necesarias para tramitarla, que además, dependían de cada ayuntamiento. Para ello se ha dictado este nuevo Decreto del Consell 12/2021, que ha entrado en vigor el día 23 de febrero de 2021 y cuyas novedades más importantes vamos a resumir a continuación, a pesar de las lagunas que han quedado sin resolver:
ÁMBITO DE APLICACIÓN: Se aplica en toda la Comunidad Valenciana, excepto para los municipios que hayan regulado mediante ordenanza propia la exigencia de obtener una licencia expresa.
PRIMERA OCUPACIÓN: Están sujetas a declaración responsable las siguientes actuaciones urbanísticas, que deberá solicitar y tramitar el promotor de la obra:
a) La primera ocupación en edificaciones de viviendas y sus instalaciones de nueva construcción, una vez concluidas las obras.
b) La primera ocupación de viviendas nuevas resultantes de obras de reforma, ampliación y rehabilitación, una vez concluidas estas, así como aquellas resultantes de obras realizadas en edificaciones existentes que supongan una modificación esencial de su configuración arquitectónica o estructural, con independencia del tiempo transcurrido desde la obtención de la licencia de 1ª ocupación.
c) Los cambios de uso a vivienda de edificaciones existentes.
d) Caben las declaraciones responsables parciales, sobre partes de una edificación.
e) Carecen de validez las declaraciones responsables sobre viviendas que se encuentren pendientes de legalización o con un expediente de infracción urbanística.
f) En el caso de primeras transmisiones de VPO la cédula de calificación definitiva sustituye a la licencia o declaración de primera ocupación.
SEGUNDA OCUPACIÓN Y POSTERIORES:
A) SI NO HAN TRANSCURRIDO 10 AÑOS desde la obtención de la licencia de primera ocupación (LPO) o, en su caso, desde la solicitud de la declaración responsable para primera ocupación, la autorización municipal para ocupar la vivienda se encuentra vigente y, por tanto, se presume que reúne las condiciones de habitabilidad exigidas por la normativa urbanística. No hay que hacer ningún trámite administrativo especial para las segundas y posteriores transmisiones de la propiedad.
B) SI HAN TRANSCURRIDO 10 AÑOS desde la obtención de la licencia de primera ocupación o desde la presentación de la declaración responsable, la autorización municipal para la segunda ocupación DEBERÁ RENOVARSE cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias:
a) Cuando sea necesario formalizar un nuevo contrato de suministro de agua, gas o electricidad. Sin embargo, no se considerará nuevo contrato de éstos cuando el titular tan solo cambie de compañía suministradora.
b) Cuando se produzca la segunda o posterior transmisión de la propiedad: la presentación de la declaración responsable para la segunda y posteriores ocupaciones de vivienda tiene una gran trascendencia legal porque constituye una obligación administrativa del propietario, que debe realizarse “con carácter previo a la ocupación de la vivienda”. Y precisamente este requisito: tener que presentarse la declaración responsable antes de la ocupación de la vivienda, constituye la gran novedad del Decreto del que hablamos y que está generando dudas e inquietudes en el sector. Veamos, pues, qué circunstancias debemos tener en cuenta:
¿Quién tiene la obligación de presentar en el ayuntamiento la declaración responsable para la segunda ocupación? ¿El vendedor o el comprador?
Pues bien, el Decreto solamente nos dice que es obligación del Propietario, pero eso no nos resuelve la duda. Como sabemos, antes de firmar la escritura de compraventa el propietario es el vendedor, y después de la firma es el comprador. Nos da la impresión de que al legislador autonómico no le importa quién presente la declaración responsable, pero lo cierto es que uno de los dos tiene que hacerlo como requisito previo para que el comprador pueda ocupar la vivienda con las bendiciones del ayuntamiento. ¿Cuál es nuestra interpretación? Entendemos que vendedor y comprador pueden pactar libremente quién de los dos asume la obligación de presentar la declaración responsable ante el ayuntamiento. ¿Pero, en defecto de pacto, quién está obligado a hacerlo? En nuestra opinión, siguiendo las reglas generales del derecho civil para la compraventa, el obligado en defecto de pacto debe ser el vendedor pues su obligación esencial es entregar al comprador la posesión de la vivienda en condiciones de habitabilidad y, además, soportar los gastos que conlleva la entrega. Ello, claro está, salvo que nos hallemos ante la venta de una vivienda en mal estado y pendiente de reforma o rehabilitación por el comprador, en cuyo lo lógico es que se haga constar en el contrato este extremo y sea el comprador el que asuma la obligación de presentar la declaración responsable.
¿Qué pasa si no se presenta por ninguna de las partes la declaración responsable para la segunda ocupación?
Pues que el perjudicado para con el ayuntamiento será el comprador, ya que el Decreto nos dice que tiene que presentarse como requisito previo para la ocupación de la vivienda. Por consiguiente, el ayuntamiento podrá exigirle que presente correctamente la declaración responsable; podrá comunicar al registro de la propiedad que no se ha presentado con los requisitos legales; e incluso podría llegar a privarle del uso de la vivienda y multarle.
¿Qué documentos deben acompañarse a la declaración responsable:
– Datos identificativos de la persona declarante.
– Certificación expedida por técnico competente, de que el edificio o, en su caso, la parte de este susceptible de un uso individualizado se ajusta a las condiciones que supusieron el otorgamiento de la licencia de 1ª ocupación, que tendrá una validez máxima de tres meses desde la fecha de su firma.
¿Cuál es el procedimiento para la presentación de la declaración responsable?
Presentar el modelo normalizado de Declaración Responsable debidamente cumplimentada, junto con la documentación exigida en cada caso, en las oficinas de registro municipales, de forma virtual o presencial.
El ayuntamiento examinará la documentación en el plazo de 10 días hábiles desde la presentación y, si esta no reúne los requisitos exigidos o la documentación está incompleta, se requerirá a la persona declarante para la subsanación de deficiencias o aclaración de la documentación, suspendiéndose los plazos de inspección y concesión.
La falta de subsanación en el plazo otorgado por el requerimiento determinará que se declare desistido del procedimiento a la persona declarante y la extinción de los efectos de la declaración responsable. El ayuntamiento comunicará esta circunstancia a la persona interesada, al Registro de la Propiedad y a las compañías suministradoras de agua, energía eléctrica, gas, telefonía y telecomunicaciones.
La subsanación de deficiencias permitirá que se levante la suspensión y la declaración responsable surta efecto.
¿Qué efectos legales produce la presentación de la declaración responsable en el ayuntamiento?
La declaración responsable faculta para la ocupación y uso de la vivienda desde el día de su presentación, sin perjuicio de las potestades municipales de comprobación, control o inspección. La inexactitud o falsedad de los datos comunicados o el incumplimiento de los requisitos establecidos puede determinar que el ayuntamiento dicte resolución ordenando el cese del uso de la vivienda, sin perjuicio de las sanciones que procedan, en su caso.
El ejercicio de las facultades de inspección, comprobación y control por las corporaciones municipales podrá realizarse por medios electrónicos, telemáticos o informáticos, sin perjuicio de la visita de inspección in situ.
Presentada una declaración responsable de segunda ocupación, entendemos que tendrá una vigencia de 10 años (al igual que la primera), aunque ciertamente el Decreto no dice nada al respecto.
El Decreto contiene anexos con los modelos de declaración responsable y de sus documentos.
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