La legislación actual ofrece diferentes estructuras contractuales que permiten la compra y venta de viviendas, según la situación que surja. Entre los distintos que hay sobre la mesa, hoy queremos fijarnos en dos precontratos: la promesa de compraventa y en la opción de compra.

Ambos conceptos difieren en algunos aspectos, pero su finalidad principal es la misma: la venta del inmueble. El punto en el que más distan estas dos figuras legales es la obligatoriedad del cumplimiento por alguna de las partes. Vamos a hacer un pequeño análisis, pero ante cualquier pregunta no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

La promesa de compraventa

Empezamos por la promesa de compraventa, que no es más que un acuerdo entre dos partes denominadas promitente vendedor y promitente comprador. En este contrato se especifica una fecha futura para establecer un acuerdo definitivo de compraventa.

Este sistema suele utilizarse cuando existe alguna causa justificada que impida la firma definitiva en ese momento, por lo que se aplaza hasta una fecha concreta. Por lo tanto, se trata de una manera de facilitar el futuro acuerdo para que ambas partes puedan ejercer su derecho a comprar y a vender.

Una de las causas más habituales para aplazar la compraventa es que se trate de una herencia recibida que aún no ha pasado por todos los trámites. También es posible que el inmueble incluya alguna carga fiscal que debamos liberar antes de la venta o que la vivienda esté aún en construcción.

Por parte del comprador, el motivo principal suele ser la falta de liquidez en el momento de la transacción, quedando a la espera de la concesión de la hipoteca. Por otro lado, no hay ningún inconveniente en que ambas partes acuerden una fecha futura para la compraventa por mera comodidad, sin motivo justificado.

La opción de compra

En cuanto a la opción de compra, se trata de un acuerdo en el que el vendedor de un inmueble (concedente) concede al comprador (optante) un plazo para tomar la decisión de comprar. Una vez concluido, puede firmar o no la compraventa de la casa, sin estar forzado a ello.

Por lo tanto, ya estamos viendo una clara diferencia aquí. La no obligatoriedad de la transacción es ineludible, ya que su perfeccionamiento dependerá únicamente de la voluntad del comprador. Tiene los derechos de compra en su mano, y puede ejercerlos o no cuando pase el tiempo acordado.

Durante este plazo, la parte concedente (el futuro vendedor) tiene prohibido vender o arrendar el inmueble a un tercero. Además, una vez firmado el acuerdo de opción de compra estará obligado a vender la vivienda al optante si este así lo decide.

En el caso de que, una vez transcurrido el plazo establecido, el posible comprador no haya tomado una decisión, este precontrato de opción de compra se extinguirá. El vendedor podrá pactar nuevas condiciones con otros posibles compradores, incluso prorrogar el plazo con el optante inicial y firmar un nuevo acuerdo.

El documento que exprese esta opción de compra debe registrar los datos del futuro contrato de compraventa, el plazo determinado y sus condiciones. Se incluirá, además, si este derecho a compra ha sido adquirido por un precio que pueda descontarse del importe final y otras cláusulas.

Para cerrar este capítulo, cabe destacar que es muy habitual firmar estos precontratos de opción de compra en los alquileres de larga duración. Se fija el tiempo que durará el arrendamiento, momento en el que el inquilino decidirá si quiere ejercer su derecho a compra. En este caso, el precio de la renta suele deducirse del pago final por el inmueble.

Por lo tanto, para marcar claramente la diferencia entre la promesa de compraventa y la opción de compra, nos fijaremos en la obligatoriedad que representa para el comprador. En la primera, el promitente comprador está obligado a comprar y pagar el inmueble. En el segundo, quedará a decisión del optante comprador si se llega a perfeccionar o no la compraventa.

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